长沙市029地块项目 (一)

长沙市029地块项目

答长沙市029地块位于芙蓉区韭菜园街道，是商业与住宅用地。6月27日由湖南园康置业和湖南信宇联合竞得，成交总价约5.48亿。该地块土地出让面积14329.09平方米，规划建筑面积49149平方米，容积率3.43，起始价约3.68亿元，起始楼面价7487元/平方米，经过50轮竞价，成交楼面价约11156元/㎡，溢价率约49%。总建面约4.8万方，大概能建2 - 3栋超高层，按套均140 - 200㎡算，有250 - 300套住宅，附带约5600㎡、44套回迁房指标，优惠单价7680元/㎡。其优势明显，位置处于芙蓉主城心、五一商圈市中心核心，是《2025年长沙市优质地块推介手册》重点推介地块。交通上，地块东南角有地铁2、6号线换乘枢纽迎宾路口站，距长沙火车站约1.5公里，到高铁长沙南站和黄花国际机场车程分别约15分钟和30分钟。周边配套完善，100米范围内有长沙市一中芙蓉中学等学校，湘雅二医院等医疗机构也近在咫尺，还有烈士公园与晓园公园。此外，该地块大概率会配套长沙一中初中部、小学部。

270米高楼落地长沙CBD 袁家岭南商圈地块成交 (二)

答袁家岭南商圈地块成交，一幢270米高的高档商务楼将在此拔地而起。图/记者殷建军

恢复挂牌的[2011]网挂003号昨日悄然成交。和14天以前激烈的争压相比，昨日的竞拍来得格外轻松，在挂牌截止前一天的23日中午11时52分，16319968号买家湖南新楚置业有限公司报出了54586.0万元的竞买价成为了最终的成交价格，溢价近4倍!根据出让规划条件，003号地块上建一座小于等于270米的高层建筑，种种信息显示，这也将成为芙蓉区CBD商务圈的标志性建筑之一。

出让公告显示，003号地块原为行政划拨地，2010年被依法收回，此次以公开挂牌的形式整体出让，值得注意的是，行政划拨地收回后再重新挂牌出让这种形式此前并不多见，而这也预示着对于划拨土地“变性”入市的路径，正在悄然改变。

两次挂牌，先热后冷

003号地块位于袁家岭商圈核心位置，附近正在施工的地铁线路也显示了这块地的潜在价值。事实上，003号地块的竞拍过程也颇有些波折。3月10日，003号地块第一次挂牌的截止时间，相中此地块的4位买家竞相出价，在挂牌截止时间之后，70轮的拉锯，让003号地块的价格从起拍价的1.3846亿元迅速飙升到了5.4446亿元;此时，竞拍却意外中断。随即，长沙市国土资源交易中心发布公告，称003号宗地在挂牌进入限时竞价时因网络系统故障原因，不能正常运行，所以被迫中止出让竞价，恢复时间另待通知。3月18日，长沙市国土资源交易中心发布公告，恢复该宗地挂牌出让的网上限时竞价。

戏剧性一幕出现了，恢复挂牌之后之前热抢003号地块的买家，却变得格外冷静。23日上午，16319968号买家出价一次，24日，竞拍截止当日，在本月10日的竞拍中互相较劲的4位买家却迟迟不见踪影;时间静悄悄指向上午10：08，新的报价再也没有出现，16319968号买家湖南新楚置业有限公司最终竞得此地。

数年前即与003号地块深入接触

出让公告显示003号地块为湖南省人民政府直属汽车公司行政划拨地，2010年被收回，整体出让。种种信息显示，早在数年前，新楚置业与003号地块就已经有了深入的接触。2009年湖南新楚置业有限公司申请调整“新楚·擎天广场”项目用地规划的正是位于此地块上。长沙2009年五区棚户区改造规划中，燕山街(擎天广场)棚改项目也名列其中。

芙蓉区政府网站的一则2009年工作动态显示，早在2009年3月以前，湖南新楚置业有限公司就已与省直汽车公司达成土地收购协议并且已付部分购地款，打造湘楚擎天广场。

综合上述信息来看，此次出让的003号地块的公开挂牌，对于新楚置业而言，是依照相关法规合法收购该宗土地的必经程序，只不过五一路上的黄金位置，引来了更多开发企业的关注，所以一场抢地大战也因此而展开。

条件苛责，“变性地”入市路径改写

“竞买人须安置湖南省直汽车公司100名职工再就业，并按规定与被安置的职工签订三年期限的劳动合同、参加社会保险、缴纳社会保险费。”同时因企业改制，竞得人除受让土地使用权外，还必须承接该企业除土地外的全部资产和负债，资产总计6522.13万元，负债总计9689.75万元。参与该宗土地挂牌的竞买人在成交前与湖南省直汽车公司签订《湖南省直汽车公司除划拨土地使用权外的资产负债转让及人员安置合同》。这两个出让条件，对于竞购者而言，无疑意味着出让门槛的大大提高。

003号地块入市，展示的是“划拨土地在变性后入市”的过往路径的悄然改变。“土地变性”指的是由于历史原因，多年以前大量土地无偿或低价供应给国有企业或单位，现在这些使用者按相关规定补交一定的费用，在上交土地增值收益后，可以市场化出让土地。003号地块的公开出让，正在改变这种“隐形交易”的情况。

去年开始，长沙市国土部门就已经开始着手规范“变性”土地出让，而此次003号地块的出让，似乎正是对这一思路的落实。

长沙集中供地：10分钟定局10地块 龙湖、金茂再度进场 (三)

答10月19日，长沙第二次集中供地在经历了一连串包括推迟、终止、流拍的状况后，迅捷收场。

有人将此次长沙集中供地戏称为“史上最快”，从清晨9点竞价开始，到拍地结束，仅用时十分钟。

也许是一场秋凉吹进了土拍市场，本轮长沙拍地正式进入出让环节的仅剩13宗地块，其中10宗底价成交，3宗因故流拍。而早在9月中旬，长沙市自然资源和规划局初次公布第二批集中供地名单时，共有29宗地块挂牌，总出让面积237.34万平方米，挂牌起始总价280.9亿元。据了解，这29宗地以勾地居多，剩余地块将竞自持和摇号。

过半地块提前退场

按照区域来划分，此次雨花区挂牌6宗地块，芙蓉区、岳麓区以及天心区各挂牌4宗地块，开福区出让5宗地块，此外，位于长沙市片区会展区块、长沙高铁会展新城还有两宗地块挂牌出让。但截至土拍开场前日，29宗地块里有16终止出让，仅剩13宗地块“正常挂牌，其中6宗地块出现报价。

长沙地产业内人士刘思泉告诉观点地产新媒体，这一次土拍的地块基本上都不在中心区，但也不会过于偏僻。例如长沙望城板块，地价拍到8000元/平方米；高铁西板块以往来说起价8000元/平方米，但今天土拍结果显示高铁西板块地价达1.05万元/平方米。这轮土拍其实释放了一个信号，中心板块的地块将越来越少，周边板块的地价有上升趋势。

此外，长沙市在第二批集中供地开始前，曾数次推迟土拍日期，根据2021年4月份长沙发布的第一批住宅（含商住）用地集中出让预公告，长沙本应于4月、7月、10月份三次集中发布住宅用地出让公告，集中组织住宅用地公开出让。这一推迟，长沙第二次集中土拍从7月炎夏挪至10月秋日。

纵观近期土拍市场，长沙目前的境遇实则有迹可循--广州二次土拍中三分之一的地块流拍，整体成交溢价率仅1%；重庆拍地前夕9宗地块终止出让，5宗地块遭流拍……

观点地产新媒体查阅资料得知，在15个完成第二批集中供地的重点城市中，流拍及终止交易率达到29.4%。可见，在政策背景与市场大环境的双重影响下，房企们的拿地思路已悄然发生转变。

此次未能走到竞价环节的16宗地块里，多半周边相应配套不具备优势。

以终止挂牌的[2021]长沙市109号和[2021]长沙市110号为例，2宗地块都在开福区青竹湖板块内，地理位置相近，且均为限地价竞自持租赁住房。

其中，109号住宅地块位于开福区天井路、松林路交会处东北角，出让面积5.92万平方米，起始价3.35亿元，起始楼面价2262元/平方米。这个地块的摘牌方须与长沙市开福区青竹湖街道天胜社区居民委员会签订《物业返还协议》，在摘牌地块内无偿建设住宅、商业以及地下车库的物业，并返还给居民委员会。109地块周边景色丰富，临近天井山、太阳山森林公园，但生活配套并不充足，青竹湖第一实验中学、湘一立信中学与该地块距离也称不上太近。周边项目其实已经为109地块打好了模板，绿城青竹园、麓隐青竹湖等项目均为别墅产品。

此外，110号商住地块同位于开福区青竹湖街道，出让面积4.48万平方米，起始价2.88亿元，起始楼面价2503元/平方米。资料显示，110地块要求霞凝社区按照土地出让返还收益的30%回购商业物业，回购物业的价格按照政府备案价的9折进行购买。与109地块不同的是，110地块周边教育资源较为充足，同时临近长沙北站及开福大道。但该地块竞争力不高的原因在于周边项目多数处在销售尾盘阶段，例如青竹湖畔、中铁水映加州这类大产权别墅。

除了因故未能进场的16宗地块外，今日（10月19日）参与竞拍地块中，也有3宗流拍收场。

其中，[2021]长沙市115号地块及与[2021]长沙市116号地块都需要”配建定向限价房“，这两宗地块的房价也是”定向限价“。在2018年长沙出台的定向限价房申请指南中，明确规定了定向限价商品住房申请人的条件：家庭成员中至少1人或离异、丧偶、年满30周岁未婚的单身人员具有本市城区常住户口3年；棚户区改造、道路建设、重点工程等项目涉及被征收人员在规定期限内签约且无房或住房困难；落户长沙3年的直管公房和单位自管房的合法承租人等。

龙湖、金茂再度加仓

相比长沙第一次集中供地，龙湖此次拿地略显克制。业内人士认为，这一次土拍的情况与全国土拍相吻合，在今年的宏观调控政策之下，开发商拿地须有自有资金，而这与开发商以前摘地运转模式完全不同。因此不管是大开发商还是小开发商，在这种情况下都是很谨慎的。

在第一批集中供地中，龙湖底价连摘2宗地块，分别位于岳麓区、望城区。其中，[2021]长沙市040号地块被龙湖控股的子公司以底价16.22亿元摘得，楼面价4800元/平方米；位于大泽湖、月亮岛街道的[2021]望城区020号地块，则被龙湖附属公司以5.17亿元揽下。

此轮二次集中供地，龙湖则携手湖南安诚地产9.08亿元底价摘得[2021]长沙市112号商住地块，成交楼面价5107元/平方米。这宗地块位于天心区新姚路与新韶路的交汇处，出让面积4.43万平方米。

这宗地所处省府北板块，距离长沙地铁1号线友谊路较近，周边有大型购物中心龙湖长沙新姚天街以及海棠公园，并配备师大附中双语实验学校等教育资源。地块周边分布有龙湖·春江天曜、天城国际广场等项目，如此看来热门板块内的竞争或更为激烈。

除去龙湖之外，金茂作为深耕长沙梅溪湖片区长达10年的房企，也在此次集中土拍中摘得地块1宗，其以12.42亿元底价摘得的[2021]长沙市126号商住地块，位于岳麓区，为最新规划的东山湾国际新城的首发地块。

金茂地块出让面积12.62万平方米，和龙湖摘得地块相比，金茂此次竞得地块的体量更大，周边生活配套充足，师大附中博才实验中学、三甲医院湖南妇女儿童医院等都围绕在地块周边。观点地产新媒体了解到，东山湾国际新城将涵盖中车智轨、5G 4K道路、智能出行等智慧交通，智慧医院、智慧康养、智慧校园、智慧社区等公共服务，而金茂在此前已经对该地块进行了考察。

前有龙湖、金茂，后有首入长沙的湖北房企佰昌集团，佰昌集团在本轮拍地中以10.23亿元竞得位于天心区赤岭路街道规划新城路南北两厢[2021]长沙市123号地块，临近南郊公园，靠近湘江，景观资源较为丰富。

划去房企收获地块，本轮长沙土拍剩余7宗地块均由长沙市属国企及城投、管委会所竞得。至此，长沙第二次土拍画上了句点，此次集中供地成交总土地金为88.48亿元，总出让面积67.62万平方米。

业内人士于土拍后表示，长沙从今年以来市场上的供货量就不是很足，从2021年的两次集中土拍可以看出，最近一两年之内土地推货量较少。目前来讲，部分大开发商需要通过一段时间的修整，缓和资金流压力。

“从这一次宏观调控来看，开发商之间的洗牌是已成定局，实力不足将被淘汰。在市场策略转型之后，玩'空手套白狼'的开发商基本上就没有太多机会了。”

长沙土地出让金是多少？ (四)

答土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，并按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；或者土地使用期满后，土地使用者需要续期，而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；或者原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金的计算方法，每座城市、每个地方，甚至每套房可能都不太一样。一般为基准地价×所在建筑总层数修正系数×10%上市房屋建筑面积×年期修正系数。其中，基准地价又分为一类地价（2000元/平方米）、二类地价（1550元/平方米）、三类地价（1250元/平方米）等共五类地价标准，每年可能会有些变化。

价格来源网络，仅供参考！

长沙土拍增加竞自持面积约束 房企拿地或趋谨慎 (五)

答近日，湖南省长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合印发了《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则(试行)》(以下简称：细则)。

细则指出，长沙需配套建设租赁住房的商住经营性用地，将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让。

一位知名房企的内部人士对《证券日报》记者解读道：“长沙土拍增加竞自持面积，有利于长沙商住市场的稳定发展，倒逼房企提升产品运营和服务力，但会加大开发商开发成本，压缩利润空间，对小品牌企业、操盘能力弱的企业形成进一步的挑战和考验，房企拿地可能将更加谨慎。”

商住经营性用地自持设门槛

细则规定，土地网上挂牌交易时土地限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时停止竞价，如有两个及两个竞买人同意当前报价并以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的，网上交易系统自动转为竞自持租赁住房建筑面积的竞买方式，竞报面积最小幅度根据挂牌地块大小按300平方米-600平方米确定，每次竞报面积不得高于最小幅度的10倍，竞报建筑面积最高者确定为最高报价人。

如竞买人不申请竞自持租赁住房建筑面积，则确定最先达到最高报价的竞买人为最高报价人，竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后，仍有两个及两个竞买人要求继续竞买的，采取现场摇号方式确定竞得人；如竞买人不申请摇号，则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竞买人为最高报价人。

同时，商住经营性用地按要求建设的租赁住房，产权由土地竞得人全部自持，自持起始日为取得不动产权证之日起， 住宅 性质租赁住房需自持运营满10年，商业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向 房产 交易主管部门申请，经批准后可按市场价格上市销售。

“短期内会大量增加 出 租房 源的供应量，减少新建商品住宅的供应量，对租房群体来说是好事，租金会平抑或稳中有降。”景晖智库首席经济学家胡景晖在接受《证券日报》记者采访时表示，长沙土拍新政会改变开发商的开发运作模式和财务模型，开发回收周期会极大延长，对开发商的资金实力以及财务风险把控能力提出了更高的要求。

土拍新政下拿地热情或降温

值得关注的是，今年以来长沙土拍持续升温，6月底连续三天三个地块接踵刷新各自片区毛坯住宅的最高限价。9月下旬，一宗土地更是因23家房企争相竞拍触发熔断。

6月28日至6月30日的三天里，长沙市洋湖片区、梅溪湖片区、开福区挂网的限价地价格，分别以13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片区毛坯住宅的最高限价。

9月22日，长沙[2020]望城区019号地块在当天9时30分，就有23笔报价，竞价阶段正式开始后仅2轮便达到熔断价。公开信息显示，该地块最高竞价为9.67亿元，折合楼面价为3200元/平方米，溢价23%。9月29日，该地块在长沙市公共资源交易中心通过摇号方式抽取出最终竞得人。

长沙土拍的火bao从今年上半年土地的公开交易数据上亦有迹可循。据乐居湖南统计，2020年上半年，长沙市内六区一县(长沙县)土拍市场总成交面积约275.4万平方米，同比增长15.7%；总成交金额265.3亿元，同比增加26.1%。最新数据显示，9月长沙共成交28宗地，成交金额为153.76亿元。

限价地的价格刷新、土拍的持续火bao也引来了一些市民的吐槽。对此，长沙市自然资源和规划局在市长信箱中回应称：“长沙市住宅用地地价2020年一季度、二季度增长环比涨幅分别为0.43%和0.82%，监测成果数据显示，长沙市地价水平和地价变动情况符合国家宏观调控政策要求。”

相关统计数据为长沙市自然资源和规划局的上述说法提供了佐证。最新数据显示，长沙 房价 均价约1.1万元/平方米，在武汉、长沙、合肥、郑州、太原、南昌这6个中部地区的省会城市中，长沙的经济实力排名第二，但房价却是其中最低的。

一位接近长沙住建部的人士对《证券日报》记者表示：“长沙房价本来就是中部省会城市的，性价比较高的地块通常都会引来很多开发商角逐。”

不过，长沙土拍新政的出台似是要给高涨的拿地热情降降温。上海立信会计金融学院孙文华博士在接受《证券日报》记者采访时表示：“土拍新政的出台应该是为了抑制土地价格的快速上涨从而达到房价稳定的效果，因为新政对自持部分有十年的要求，不仅仅只考验开发商的资金实力，还要考验开发商的运营实力，中小房企在拿地方面未来或将更加谨慎。”

明白长沙市029地块项目的一些要点，希望可以给你的生活带来些许便利，如果想要了解其他内容，欢迎点击泰豪律网的其他栏目。