商品房买卖合同司法解释、商品房买卖合同解除法律规定

商品房买卖合同司法解释、商品房买卖合同解除法律规定

### 商品房买卖合同司法解释及解除法律规定详解

在房地产市场中，商品房买卖合同作为买卖双方权益保障的重要法律依据，其相关司法解释及解除法律规定显得尤为重要。本文旨在深入探讨<标签>商品房买卖合同司法解释与<标签>商品房买卖合同解除法律规定，以期为购房者和开发商提供法律指导。

一、商品房买卖合同司法解释

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）是处理此类纠纷的重要依据。该《解释》基于《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践制定。

1.

合同解除权是否受除斥期间限制，合同解除权除斥期间有什么规定？ (一)

优质回答合同解除权受除斥期间限制。关于合同解除权除斥期间的规定，具体如下：

有法律规定或当事人约定的情况：根据《合同法》第九十五条，如果法律规定或者当事人约定了解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。无法律规定或当事人约定，但经对方催告的情况：如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。这里的“合理期限”可以参照适用《商品房买卖合同司法解释》第十五条之规定，一般为三个月。无法律规定、当事人约定，且对方未催告的情况：此时，可以结合合同履行情况合理平衡各方当事人利益，参照适用《商品房买卖合同司法解释》第十五条之规定，在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

需要注意的是，除斥期间与诉讼时效不同。在合同解除权的问题上，法院应当主动审查合同解除权的除斥期间是否届满，而不是像诉讼时效那样，需要一方当事人提出抗辩后法院才进行审查。

解除合同的催告期限怎么规定的 (二)

优质回答解除合同的催告期限的规定如下：

法律规定或双方约定：

解除合同的催告期限既可以在相关的法律规定中找到，也可以在合同双方的约定中明确。

未规定或未约定的情况：

若法律未规定催告期限且合同双方也未进行约定，解除权人需在相对人发出催告后的合理期限内行使解除权。

商品房买卖合同的特殊规定：

在涉及商品房买卖合同的纠纷中，若出卖人未能按时交付房屋或买受人未能按时支付购房款，在收到催告后的三个月内仍未履行，任一方有权要求解除合同。这三个月被视为合理的催告期限。

未催告情况下的解除权行使期限：

若法律未规定或未约定解除权行使期限，且相对人亦未发出催告，解除权人需在知道或应知解除事由之日起的一年内行使解除权。

解除权消灭的条件：若解除权人在上述规定期限内未行使解除权，或在相对人催告后的一合理期限内仍未行使，解除权将归于消灭。

合同解除的催告期限 (三)

优质回答合同解除权的行使期限的规则多样。首先，此期限可以由法律规定，也可以由双方当事人在合同中预先约定。若法律未明确规定或双方未有约定，解除权人需在相对人发出催告后的合理时间内行使解除权。

在涉及商品房买卖合同的纠纷案件中，通常有三个月的合理期限作为解除合同催告期。若出卖人未能按时交付房屋，或买受人未能按时支付购房款，且在三个月催告期内未完成履行，一方当事人要求解除合同，法院通常会予以支持。然而，这一规则仅适用于法律明确规定或双方约定的情形。

对于法律未规定或当事人未约定解除权行使期限的情况，解除权人必须在知晓解除事由之日起一年内行使解除权，或者在收到对方催告后的合理期限内行使。若解除权人在这一期限内未行使权利，解除权将归于消灭。

《民法典》第五百六十四条为这一规则提供了法律依据。法律规定或双方约定的解除权行使期限到期未行使的，该权利将自动消灭。若无明确规定或约定，解除权人自知晓解除事由之日起一年内不行使或在收到催告后合理期限内未行使解除权的，该权利也将失效。

商品房购房合同签署后能否退房 (四)

优质回答法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"

购房者逾期付款，卖房者解除合同的行使期限为多久？ (五)

优质回答卖房人若遭遇买房者三个月逾期付款行为，可据此解除交易合约，除非先前有其他协议规定。

卖方如未能按期交房，或买方延迟付款超过三个月催促且无果，则有权依法提出解约申请，法院将予以支持。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

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