抵押权预告登记与抵押权登记有何区别？ (一)
贡献者回答抵押预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
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抵押权预告登记与抵押权登记有何区别？
重庆钦天律师事务所张高建律师解答：
抵押预告登记和抵押登记的区别如下：
1、性质不同。房屋抵押权设立登记属于本登记，其登记具有终局效力。而房屋抵押权预告登记属于预备登记，并非终局性的，其最终要么消灭，要么转为房屋抵押权设立登记。
2、发放的权利证明文件不同。房屋抵押权设立登记之后，房屋登记机构应当给抵押权人发放房屋他项权证书或房地产他项权证书。而房屋抵押权预告登记完成之后，房屋登记机构发放给预告登记权利人的是预告登记证明。
3、对抵押权人产生的法律效果不同。当债务人不履行到期债务，发生约定实现抵押权的情形时，预告抵押登记的抵押权人不能就拍卖、变卖的抵押物不享有优先受偿权，而正式抵押登记的抵押权人就拍卖、变卖的抵押物享有优先受偿的权利。
4、存续期间不同。预告抵押登记存续期是预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押登记后，发生下列情形之一的，抵押权消灭：主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定担保物权消灭的其他情形。值得注意的是正式抵押登记的权利人应在主债权诉讼时效期间行使抵押权，否则不受法院保护，丧失胜诉权。
重庆钦天律师事务所张高建律师解析：
预告登记就是一种赋予物权排他性，主要是是为了针对开发商一房两卖的问题(尤其是全款购房者购买期房时注意)，买房在付款后到交房前这段时间，到房产登记部门预先登记此房，如果开发商在交房前，为了利益将房子卖给第三人，买方可以基于预告登记取得房屋的所有权，而不知情的第三人可以基于违约责任向开发商索赔。
【法律依据】
《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
张高建律师简介
从事律师执业二十年，现为事务所高级高伙人，事务所副主任。具有丰富的执业经验和执业经历。
不能抵押的房屋有哪些，哪些房屋不能抵押？ (二)
贡献者回答在超前消费观念兴起的浪潮下，银行房屋抵押贷款，凭借“低利贷”和“高额度”的特质，人气早就日渐火爆，可谓牛市难挡。那么不能抵押的房屋有哪些，哪些房屋不能抵押？
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不能抵押的房屋有哪些，哪些房屋不能抵押？
北京市长安律师事务所王秀平律师解答：
下列房地产不得设立抵押：
第1、权属有争议的房地产；
第2、已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；
第3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
第4、列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；
第5、被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；
第6、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。
根据《民法典》第三百九十九条规定：下列财产不得抵押：
第一、所有权、使用权不明或者有争议的财产；第二、依法被查封、扣押、监管的财产；第三、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）
北京市长安律师事务所王秀平律师解析：
申请办理房屋抵押贷款的条件
⑴年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；
⑵房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%；
⑶新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年；
⑷房屋的面积要大于50平米，且有较强的变现能力；
⑸一般为“房龄+借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁；
⑹具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力；
⑺所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。
⑻所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
⑼银行规定的其它条件；
现在大多数银行都是可以办理房屋抵押贷款的。只要符合银行抵押贷款条件，就能顺利下款。银行贷款门槛相应更高，不是人人都可以在银行成功办理到房屋抵押贷款。如果贷款人之前的信用不够好或还款能力不够好，银行很有可能不会放贷。民间贷款公司在进行贷款审核时相较银行条件更宽松，也不失为一个选择。
王秀平，北京知名律师，北京市长安律师事务所资深律师合伙人。代理案件踏实细腻，口碑好评价高。工作格言：穷尽法律解你难题为你维权。擅长代理各类疑难复杂曲折案件。专家学者型律师，相关领域有一定影响力。
什么是他项权证 (三)
贡献者回答购房者在办理房屋按揭贷款的时候，就需要办理房产抵押登记，银行会因此获得房屋的他项权利。那么房屋他项权证是什么，房屋他项权证过了有效期的后果有什么？
房屋他项权证是什么，房屋他项权证过了有效期的后果有什么？
江苏东晟律师事务所邱阳律师解答：
房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。
根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
江苏东晟律师事务所邱阳律师解析：
房屋他项权证过了有效期的后果是房屋有可能会被抵押权人申请拍卖。
《权属登记管理办法》第二十四条规定：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起日内申请注销登记。
自受理房地产抵押权设定登记申请之日起7个工作日内完成审核。
土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利，有如下特征：
⑴是在他人土地上享有的权利。
⑵可以满足他人对土地利用的需求。
⑶他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人。
⑷它的存在对所有人、使用人有一定限制，如应满足别人的通行权。
⑸它是一种生产、生活中客观存在的权利。
目前人们购房时的按揭贷款也属于他项权证抵押贷款，通常购房人以住房为抵押，向银行申请住房贷款，在这种情况下，贷款期间，银行持有该住房的他项权证。
邱阳律师，大学本科学历，毕业后进入政府机关工作。2012年通过国家司法考试，擅长处理行政案件、婚姻家事纠纷以及合同类民商事案件，从业以来秉承“诚心、专心、细心、热心”的准则为当事人提供优质高效的法律服务。
哪些房产不能办理抵押登记 (四)
贡献者回答房地产抵押登记，是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
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哪些房产不能办理抵押登记
律师解答：
1、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产;
2、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;
3、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;
4、被司法机关或行政机关依法查封的不动产;
5、产权关系不清或有争议的财产;
6、来自全体共有人书面同意的不动产;
7、未取得合法权证的违法建筑物。
律师补充：
不动产抵押手续要去哪些地方办理
(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;土地去国土局。
(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级地方人民政府规定的部门;房屋去房管局
(三)以林木抵押的，为县级林木主管部门;
(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;
(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。企业以现有的或者将有的生产设备、原材料、成品、半成品为抵押物的被称为浮动抵押，应当到抵押人的住所地的工商部门去登记。
用房产设定抵押的时候，一般不会转移房屋的占有，也就是说此时房子还是在所有人手里，可以将抵押房屋出租给他人使用，也可以自行使用。但是，将房屋抵押给他人之后，若是债务人到期不能履行债务，这个时候债权人是有权对抵押房屋作出处分的，并且可以在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
【法律法规】
《城市房地产抵押管理办法》第八条
下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
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