停贷潮来了，为什么我国的房价无法下跌？ (一)

停贷潮来了，为什么我国的房价无法下跌？

答古往今来，百姓们最关注的问题无疑是住房与饮食。而随着人民生活水平的提高，人们都不断努力、奋斗想拥有一套属于自己的房子，然而如今却面临着停贷潮，房价却无法下跌的问题不经引人深思。

首先给不明真相的吃瓜玩偶的科普一下什么是停贷。对于大多数贷款买房的群体来讲，一旦经济出现问题就会导致房贷逾期。可是银行却不会考虑太多问题，逾期不交贷款就会被停止放贷。而停贷潮可以简单的理解为这种行为的普遍化，大众化。其实停贷从某种程度上看，能够控制房价大幅度上涨。而产生这种现象的原因可能有以下几个方面：（1）借贷方的资产评估风险较大，银行为了防止其没有能力返款而产生停贷；（2）银行没有足够的能力去提供贷款；（3）政府的政策有变，对每个银行的制约不同。

那么问题来了，停贷潮成为大众普遍知道的问题。而为什么房价却迟迟无法下跌？众所周知，当政策发生改变的时候，事情都会向两面性发展。而停贷潮带来的现象更是如此。在停贷的情况下，住户无论是买新房还是二手房，在一定程度上都有着与以往相比更大的困难。它会让买房的交易难度以及步骤变得复杂，因而在其交易数量上控制了交易量。而各地陆续出现停贷潮，会使开发商融资更加困难，如此一来只会导致开发商破产加速烂尾楼盘。又因为在交易量的控制上，房价的增长速率不会迅速增进，但在短时间内，房价也不可能出现大幅度的下跌。

但停贷潮期间受苦的不仅是开发商，百姓也将会受到房价不下跌或者买的房子不好等情况，所以解决此问题将会是民生、开发商、银行关注的重中之重！

“停贷潮”下风险几何？七大银行密集对此作何回应？ (二)

答停止还贷潮流下的风险是很大的，这不仅会带动房地产市场的崩溃，更有可能影响我国的金融系统安全。然而按照七大民航目前对外回应的消息来看，尽管七大银行明确表示风险与银行无关，但我们也不能够否定停止还贷潮流下的系统风险。

目前连武汉的最高学历小区的业主都已经开始停止还贷，这种潮流可以说是令人震惊。更多的人则是担心这种停止还贷潮流会不会带动房地产市场和金融系统的崩溃，其实这种担心是有一定道理的，毕竟目前已经有不少的房地产企业出现了资金链断裂的情况，这种断裂扩散开来的则是直接让业主和银行承担了一部分的风险。

一、“停贷潮”下风险很大：系统风险提升

按照目前的最新状况来看，目前已经有不少烂尾楼小区的业主加入了停止还贷的潮流，在这种潮流的影响下，金融风险和房地产市场风险是无限大的。

从房地产市场的角度出发，目前监管户的资金未必就在监管户里面，就算房地产市场申请银行允许其进行监管资金的使用，但如果房企早就把监管资金挪用了，这也就意味着房企最后肯定会崩盘，而且烂尾楼的烂尾事项不能够由相关部门为其擦屁股。从金融风险的角度出发，目前金融系统是比较稳定的，但是如果这些业主都停止还贷，最后烂尾楼的风险又会回到银行的身上，银行给了很多钱，但是楼没有建起来，楼收回来了也卖不出去，这就形成了一个恶性循环，对于银行来说这就是一大笔坏账，自然是会影响我国金融系统的安全系数的。

二、七大银行的回应：风险可控

但是按照七大银行目前集体回应的态度来看，他们目前仍然觉得风险是可控的，这是从最后银行无论都不会承担民事责任来算的，但这样的想法无疑有一些幼稚，毕竟最后烂尾楼会回到这些银行的身上，银行的系统风险依然很大。言归正传，我们作为个人此时一定要牢牢把握好自己口袋里的资金，千万要注意提高自己的资金抗风险能力。

限时降首付、全额补贴契税，多城出招助力房展会 (三)

答不同于此前多城直接落地政策为楼市减负，近期不少地方开始在房展会的活动上下文章，试图短期助力楼市回暖。

“这类活动比较讨巧，不是取消原有政策，只是在特殊阶段执行特殊政策，在一定程度上符合因城施策的基调，于稳定楼市有一定积极意义。”同策研究院研究总监宋红卫告诉记者。

房展会购房首付降1成

7月21日，安徽池州市发布本市第三届房地产交易展销会活动方案，提出在7月22日-7月31日房展会期间购买商品房（住宅、商业、办公、公寓），符合相应条件可享受6项优惠政策，以此来提振楼市信心，让利城乡百姓，引导购房者理性消费。

其中对楼市刺激较大的一项为下调购房款首付比例。购房人在参展房企购买商品住房的，由金融部门协调购房首付比例由30%下调至20%。如一套总价百万的房产，首付资金可从此前的30万元减少至20万元。

当购房人在参展房企购买商品住房(70平方米）的，还会由财政给予购房人3000元/套的购房补贴，补贴在办理产权证后申领(需在2022年7月22日-2022年10月31日期间签订购房合同网签备案并于2024年12月31日前办理产权证）。

同时池州加大住房公积金贷款支持力度。缴存职工家庭在符合住房公积金贷款基本条件的情况下，购买首套刚需自住房且为首次申请住房贷款的，其住房公积金贷款额度在原有可贷额度基础上上调10万元；购买绿色建筑（新建商品房）、智慧住宅的,其住房公积金贷款额度最高在原有可贷额度基础上上浮20%。

另一方面，为了加强人才安居保障，池州对于对新引进的博士研究生、全日制硕士研究生（高级技师）、全日制本科生（技师）、全日制大专生（高级工），在市内购买首套商品住房的，分别给予30万元、12万元、6万元、2万元购房补贴，补贴分5年支付，每年支付20%。同时加大住房公积金对人才的支持力度，住房公积金贷款额度计算不与其住房公积金月缴存额挂钩。

除了政策层面的利好外，参与此次活动的房企也对购房者释放了友好信号。

如购房人在参展房企购买商品房的，按照规定标准缴纳的物业专项维修资金由参展开发企业承担（需在2022年7月22日-2022年7月31日期间签订购房合同）；购房人在参展房企购买商品房的，按照规定标准缴纳的物业管理费（至少一年，具体年限由各参展房企自主决定）由参展开发企业承担（需在2022年7月22日-2022年7月31日签订购房合同）。

下行趋势难扭转

这一暖市活动也在一定程度上折射出当前池州楼市面临的下行压力。7月19日，池州市住房和城乡建设局（下称“住建局”）披露了上半年主城区商品房销量情况，当期销售面积与销售金额都较去年同期下跌超5成。

住建局数据显示，上半年池州主城区商品房销售面积25.93万平方米，同比减少51.8%；销售金额18.5亿元，同比减少53.35%。其中住宅销售面积20.12万平方米，同比减少54.93%；销售金额15.67亿元，同比减少54.38%。

楼市不景气也让当地房企的日子更加难捱，为此，6月29日池州市住建局还曾印发关于暖企纾困促进房地产市场健康发展的若干措施，放宽了商品房预售条件、差异化监管预售资金、加快项目开工手续办理、合理顺延商品房交付时间等，力图通过优化营商环境，帮扶企业纾困。

无独有偶，试图通过房展会实现楼市短暂回“春”的还有哈尔滨。

日前哈尔滨市表示，7月22日-31日举行的哈尔滨市第44届商品房展销会暨第25届二手房交易大会及线上房展会期间，将对个人在哈市主城9区内购买新建商品住房者给予全额契税补贴；对于购买二手房的给予50%契税补贴。参展范围为全市9区已取得商品房预售许可证的新建商品住房项目和二手住房。

仅契税补贴一项而言，哈尔滨市的优惠力度相比池州要弱上不少，但其在今年5月方出台新政，宣布废止楼市限售政策，全面放开二手房交易，而后又提高公积金贷款额度，对多孩家庭买房给予购房补贴，楼市“松绑”战线拉得颇长。

此外，7月9日至7月15日举行夏季房展会的吉林市提出，在展会期间成功购房的业主，每套发放1万元消费券补贴，十足抵现，发放名额总计500套；展会期间成交的商品住房，免收不动产登记费；农业银行，中海、万科房地产开发企业提供相关支持，开展购房抽奖活动，最高获奖金额为5万元，抵顶购房款……

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，这类活动还是延续了上半年的调控做法，从首付比例、公积金贷款额度、契税补贴、购房补贴等方面出发，当市场压力较大时，持续输出利好政策刺激住房消费。

据国家统计局数据，今年上半年全国商品房销售面积6.9亿平方米，销售金额6.6万亿元，分别同比下降22.2%和28.9%，较1-5月分别收窄1.4和2.6个百分点。6月业绩虽有转暖，但日前出现的“停贷潮”却也让市场信心再度受挫。

至于房展会这类活动的最终效果，宋红卫并不乐观，其认为目前大部分三四线城市市场仍处于下降趋势，主要原因是三四线住房自有率比较高，产业支撑较弱，人口增长缓慢，甚至还有负增长，在此背景下这些“讨巧”的政策恐也不能扭转下行趋势。

中国的房地产,特别是没有支柱产业的房地产将何去何从? (四)

答曾经辉煌的房地产市场，如今正面临着前所未有的挑战。根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》，海口、深圳、合肥和三亚等重点城市房地产库存同比增速较高。一些城市库存量严重偏高，需要五年方能化解。但同时，沈阳、中山、长春和苏州等城市的库存量有所下降，而去年停贷潮中心的郑州，库存也同比下降了17%。这表明国内房地产市场正呈现“两极分化”的趋势，城市人口密度与房地产价格、库存量之间存在着密切关联。

房地产市场如今面临的困境，预示着过去那种辉煌的辉煌时代已经一去不复返。从这份报告中可以得出结论，炒房时代已经彻底结束。以济南、上海、珠海和杭州、中山等城市为代表的市场状况总体良好且具有可持续性，这些城市通常拥有较高的购房需求。然而，即使在这些市场中，情况也并非绝对乐观。例如，上海市场去库存快，但主要得益于房价倒挂和地铁沿线因素，远郊项目销售情况并不理想，甚至出现了违规现象，这些都需要引起注意。

国内房地产发展历史中，曾经出现过库存周期问题，如2015年末的库存高峰。为了拯救房地产业并改善住房条件，2016年启动了“棚改货币化”。该政策预计完成棚改需6万亿元资金，促进了三四线城市的房价上涨。然而，今天国内房地产库存量达到了5.05亿平方米，这表明供给过剩，需求跟不上，商品价格下跌，房价可能已经难以维持。

过去，房地产一度作为支柱产业，为GDP贡献了近四分之一的份额，主要是因为房地产最终销售并交到了消费者手中，产生的价值和回报是房地产的贡献。然而，今天的高库存量意味着大量房产无人购买，价值几亿甚至几千亿元的房产如果市场不认账，无法变现，对纯市场角度来看则等于零。这带来的经济后果巨大，对房企现金流压力、金融风险、经济增长、就业和税收等产生负面影响。

从宏观角度来看，依赖地产销售强劲带动的GDP增长模式在今天已不可持续。去化周期长的城市，如西宁等，库存占比超过七成，库存问题严重。相比之下，杭州、合肥等一二线城市库存相对新鲜，而景德镇、哈尔滨和泉州等城市不仅库存高企，存销比周期长，房价跌幅也较大。未来，这些城市的老旧地产库存可能成为无人居住的“鬼小区”，对金融系统形成潜在风险。

为了去库存和促进房地产销售，多个城市已放宽限购政策，取消限售、降低首付比例和贷款利率等措施。然而，高企的库存量将成为金融风险的潘多拉魔盒，随时可能引爆。当市场认为房子卖不动时，这符合市场规律，但问题是，我们能否承受房地产衰落的后果？面对5亿平方米的库存量，相当于每人几乎分得半平方米，庞大的库存背后不仅涉及时间和金钱，还背负了巨大的债务。

如果房子卖不出去，库存去化周期长，不愿大幅降价促销，未来将有更多无人居住的小区。房地产、债务与消费之间存在着复杂的相互依赖关系，三十年的债务提前透支了未来三十年的部分消费。当房地产增长态势不再，消费疲软之下，新的增长点在哪里？面对基尼系数长时间未公布的情况，比贫富分化更严重的问题可能是固化。失去新的增长点意味着向上流通渠道减少，叠加贫富分化问题，地产的影响力将遍及经济各个层面。

过去对未来的透支，现在必须偿还。机会则蕴藏于应对挑战之中。面对房地产市场当前的困境，我们需要寻找新的发展方向，创新消费模式，促进经济多元化，以应对经济结构的转变和市场的不确定性。在这个过程中，理性看待房地产市场、遵循市场规律，以及通过政策调整和市场机制的优化，将是关键。

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