2016购房贷款新政策是什么

本文提供以下多个参考答案，希望解决了你的疑问：

1、2016购房贷款新政策是什么
2、金融危机是怎么引起的？
3、“封顶才放贷”，今后房贷也不是想背就能背上了
4、人民币升值对我国进出口的影响是什么？
5、部分银行呼吁客户提前偿还房贷的目的是什么？

2016购房贷款新政策是什么 (一)

贡献者回答2016年按揭贷款买房最新条件和文件资料

现在不少买房一族都会选择按揭贷款的方式，每月还款，各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

(1)具有城镇常住户口或有效居留身份；

(2)有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

(3)不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

(4)有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

(5)具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，通常包括：

(1)身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；

(2)贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

(3)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；

(4)抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

(5)保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

(6)以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

(7)以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

2016年上海首套房和二套房公积金贷款政策有哪些不同

如您在中国银行的上海市申请个人住房公积金贷款业务

一、2016年11月29日起执行以下政策（注：借款人购房合同网签时间在2016年11月28日（含）之前的按原有政策执行。

1、首套住房的认定：借款人家庭名下在本市无住房且借款人家庭在本市名下无公积金贷款记录，包括没有以借款人或以配偶身份作为共同借款人方式使用的公积金贷款情形。包括以下情况：

（1）已婚借款人，婚前与父母共有房产的，借款人和配偶可以各有1套共有住房不计入名下住房；

（2）未婚借款人，与父母共有住房的，借款人可以有1套共有住房不计入名下住房；

（3）借款人家庭申请共有产权保障住房公积金贷款仍认定为首套住房。

2、第二套公积金改善型住房两类情况：

（1）借款人家庭在本市名下无住房、有1次已结清的公积金贷款记录；

（2）借款人家庭在本市名下仅有1套住房、且人均住房建筑面积（计算范围仅限于借款人家庭）不高于35.5平方米，无公积金贷款记录或有1次已结清的公积金贷款记录。

注：与公积金购房贷款合并申请的大装修贷款次数不计入缴存职工家庭公积金使用次数。

3、符合以下情形的，停止发放公积金贷款：

（1）已有2次公积金贷款记录的借款人家庭；

（2）购买第二套非改善型住房的借款人。

（3）共同借款申请人为借款人的直系血亲，名下已有2次公积金贷款记录的，不得作为共同借款人。

二、2015年8月4日至2016年11月28日（含）执行以下政策：

（1）首套住房的认定：对于名下无商业、公积金贷款记录或已结清商业、公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行公积金首套房贷款政策。

注：套数认定依据，借款人或其配偶婚前与父母共有1套产权住房，或借款人与其配偶婚前各自与父母共有1套产权住房，可认定为查询到得住房不属于借款人家庭成员名下房产。即借款人与父母婚前共有一套住房可不算套数，配偶与其父母婚前共有一套住房亦可不算套数，一个家庭极端情况可剔除两套住房，与父母婚前共有的认定根据结婚证日期晚于产权证日期认定。借款人尚未建立婚姻关系的，与其父母共有的产权房不超过1套，也可以认定为查询到的住房不属于借款人家庭成员名下房产。（套数认定下同）

（2）公积金改善型二套认定：对于拥有一套住房并已结清商业贷款、公积金贷款的家庭，且人均居住面积满足低于35.1平米的要求，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通住房的，可参照公积金首套房贷执行。

注：

（1）人均居住面积的认定方式，原则上以现有房产产权人的核心家庭为单位计算，即产权人、产权人配偶及其未成年子女，如实际同住人较多，可提供房产产权地或借款人户口所在地的所属街道/居委开立的“同住人证明”进行佐证，方可准入。

（2）普通住房的标准根据上海市政府规定的普通住宅标准：

五层的多高层住房以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

单套建筑面积在140平方米以下；

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套（普通住房认定标准下同）。

（3）公积金二套贷款准入：对于拥有一套住房，且人均居住面积满足低于35.1平米的要求，本次所购房产为非普通住房的，则按照公积金二套房贷政策执行。

（4）购买第三套及住房的家庭，不可进行公积金贷款受理。

（5）关于购买家庭申请组合贷款中住房套数的认定和贷款首付比例，以我行当前执行的相关规定为准。

三、请您在办理时详询公积金贷款业务经办网点或者咨询当地公积金管理中心。

内容供您参考，业务规定实际为准。

2016年房贷新政策有哪些

1、非限购城市首付比例降至20%

今年2月2日，央行发布通知，规定在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2、公积金存款利率上调

就在春节假期结束后的第一周，也就是2月17日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部发布通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率1.5%执行。职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。

3、营业税契税双降

同样是2月17日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。此前，契税已5年多未调整，而营业税不到一年再次调整。自2016年2月22日起开始实施2016房地产交易契税、营业税优惠政策，其中涉及到的主要变化有四点：1.首套房144平方米房屋契税由3%降至1.5%；2.二套房契税由3%降至1%（90平方米以下），由3%降至2%（90平米）；3.2年房屋交易全部免征营业税，不再征收2年非普通住宅的营业税；4.北上广深仅适用第1点，其它优惠不享有。

4、央行降准为房贷释放更多资金

2月29日，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是2016年的第一次降准。

5、二手房营改增后进一步减轻税费负担

2016年5月1日起，二手房实施营改增，将二手房交易中的营业税改为增值。

购房贷款新政策

一、首套房房贷首付比例要求：

1、公积金贷款首付比例为首套房90_（含）以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90_的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。

2、首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。

二、首套房契税要求：

家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米，契税为1.5%。

法律依据：

《个人贷款暂行办法》第十一条个人贷款申请应具备以下条件：

(一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;

(二)贷款用途明确合法;

(三)贷款申请数额、期限和币种合理;

(四)借款人具备还款意愿和还款能力;

(五)借款人信用状况良好，无重大不良信用记录;

(六)贷款人要求的其他条件。

六安二套房贷款政策二套房贷款条件是怎样

我国经济发展现在越来越快，而因为这种情况的出现，人们的生活水平也都是和之前不同了，许多人现在考虑的也都是如何提升自己生活水平，而最直接可以去提升生活水平的，就是购买房屋了，房产囤积多了。六安二套房贷款政策？二套房贷款条件是怎样？

我国经济发展现在越来越快，而因为这种情况的出现，人们的生活水平也都是和之前不同了，许多人现在考虑的也都是如何提升自己生活水平，而最直接可以去提升生活水平的，就是购买房屋了，房产囤积多了，肯定自己利益会加大，但是有时使用贷款买房大家也要清楚政策方面，那么六安二套房贷款政策？二套房贷款条件是怎样？

六安二套房贷款政策？

如果第1套房已经使用贷款购房，根据规定，不管是否还清，再次申请购房贷款，均按照第2套房贷款标准执行。除了不能享受优惠利率以外，首付要增加一成，利率上调10％。

1、如果第1套房已经使用贷款购房，根据规定，不管是否还清，再次申请购房贷款，均按照第2套房贷款标准执行。除了不能享受优惠利率以外，首付要增加一成，利率上调10％。根据规定，个人在诚信系统中没有贷款余额的，再次购房都将视为首套房。也就是说，个人贷款买的第1套房已经或者结清，再次购房都按第1套对待。

2、据了解，第2套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第2套房。

3、2016年二套房贷款政策公布：首付比例调整为不低于40％。由中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会发布了关于个人公积金购买第二套房贷款首付比例降低的通知。

二套房贷款条件是怎样？

1、借款人有完全民事行为能力，有本市有效居留身份证或者本市城镇正式户口，有稳定的收入、有良好的信用、具有还本付息的能力

2、贷款前住房公积金需要正常缴存并且连续交足半年，提供买自住房的有效合同或者协议，款人必须是合同中的购房人，购买共有产权的（除配偶外）共有人必须出具同意住房抵押的书面承诺。

3、拥有足够的资金，不低于购买自住住房价值30％的自有资金，二手房需要有40％。借款人允许办理保险和住房抵押

4、借款人在银行开立个人账户，并且允许银行每个月直接从该账户划收贷款本金以及利息。

上述内容主要所描述的就是我对于六安二套房贷款政策？二套房贷款条件是怎样的具体介绍，二套房上面的政策要比首套房多一些，但是他的经济消耗会少一些，相应的优惠会更多，但同时在时间上消耗也会有，因此各方面的考虑都是得到位，从而预防问题的效果才可以有，不然仍旧是会很麻烦。

最新二套房公积金贷款政策有哪些

目前我国各地的二套房住房公积金贷款政策都是有各种不同的，而现在的第二套房贷款首付款比例严格执行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房201083号）的规定。借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70％。借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，个人信用等级为aaa级，贷款最高额度上浮30%；个人信用等级为aa级，贷款最高额度上浮15%。借款申请人购买第二套住房或套型建筑面积在90平方米的非政策性住房，贷款最高额度不再上浮。2016年二套房贷款最新政策公布：最低首付比例调整为不低于40%。由人民银行住房城乡建设部，银行业监督管理委员会发布了关于个人公积金购买第二套房贷款首付比例降低的通知。

买第一套房贷款首付比例最低为20%

缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

买第二套房贷款首付比例降至40%

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%调整前：二套房首付比例为60%北上广深70%

①此前二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。

②此前住房公积金贷款政策：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%;90平方米的，最低首付款比例为30%。

内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！

金融危机是怎么引起的？ (二)

贡献者回答金融危机是由于美国房地产市场价格跳水导致的全球范围的金融市场的剧烈动荡。在2007年及之前，美国的房地产市场都欣欣向荣，以致于银行都不顾个人购房贷款者的个人信用就随意发放贷款。

这时美国政府看到经济有些过热了就实行宏观调控——提高利率和存款准备金率。这两者提高了，银行就要提高购房贷款的利率。

本来许多购房者都是买房来投资，自己本身并没有太多收入，自然还不起，那么就导致银行也收不回贷款，只好收回房子再转手卖，房子的供大于求，自然价格就跌，而银行也无法收回资金了。于是，一场金融风暴蔓延开来。

金融危机与经济危机的联系：

从历史上发生的几次大规模金融危机和经济危机来看，大部分经济危机与金融危机都是相伴随的。也就是说，在发生经济危机之前，往往会先出现一波金融危机，最近的这次全球性经济危机也不例外。这表明两者间存在着内在联系。

其主要缘由在于，随着货币和资本被引入消费和生产过程，消费、生产与货币、资本的结合越来越紧密。以生产过程为例，资本在生产过程的第一个阶段———投资阶段，便开始介入，货币资本由此转化为生产资本。

在第二个阶段里，也就是加工阶段，资本的形态由投资转化为商品；而在第三个阶段里，也就是销售阶段，资本的形态又由商品恢复为货币。

正是货币资本经历的这些转换过程，使得货币资本的投入与取得在时空上相互分离，任何一个阶段出现的不确定性和矛盾都足以导致货币资本运动的中断，资本投资无法收回，从而出现直接的货币信用危机，也就是金融危机。

当这种不确定性和矛盾在较多的生产领域中出现时，生产过程便会因投入不足而无法继续，从而造成产出的严重下降，引致更大范围的经济危机。这便是为何金融危机总是与经济危机相伴随，并总是先于经济危机而发生的原因所在。

在某些情况下，也不能排除金融危机独立于经济危机发生的可能性，尤其是当政府在金融危机之初便采取强有力的应对政策措施，比如，通过大规模的“输血”政策，有效阻断货币信用危机与生产过程的联系，此时就有可能避免经济危机的发生或深入。

“封顶才放贷”，今后房贷也不是想背就能背上了 (三)

贡献者回答最近不少购房者发现，原本1个月左右就能申请下来的新盘住房审批贷款，突然被拉长到3至4个月，而且多家银行暂停房屋贷款的消息冲上了微博热搜。

上海银保监局近期下发的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，涵盖审核首付款资金来源和偿债能力等8项内容，其中颇为严厉的一条引起了外界的注意：“ 要求重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 ”。

该规定早在2003年就出台过，其指向很明确，其实就是新房封顶方可放贷，但因为种种原因执行力度不够。如果该政策被严格执行，将来对于购买者和开发商来说都会受其影响。

与此同时，2021年安徽银保监局工作会议中明确提到和上海前述条款相同的内容，而且“ 严禁消费贷、经营贷（房抵贷）等资金违规流入房地产市场 ”。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，受2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响，广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张，放贷期限延长、利率上涨，购房者，特别是首套房购买者焦虑情绪加重，个别城市二手房市场甚至出现了“ 刚需歧视 ”现象。

一时间，深圳的银行门口排队的小视频和照片在朋友圈、微博上流传，引起热议。打新大军们为了赶在央行系统关闭前打印征信报告，不惜在银行门口排起了长队。

更为严厉的是，上海将根据银行房地产政策执行及自查情况，开展房地产贷款业务专项检查，对发现的问题将依法采取监管措施。而且，山西因为有银行违规向“未封顶楼盘发放贷款”而被处罚。

其实早在2003年，央行出台的“121号”文件中就明确提出：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”

但实际操作过程中并没能真正落实。业内人士分析，其主要还是因为银行间的利润之争。“虽然放贷的利率比较低，但风险小，形成规模后利润可观。”一家商业银行的部门负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示。

以建行为例，2019年个人住房贷款金额52557.24亿元，占个人贷款的81.9％，占总贷款额的35％，规模庞大的个人住房贷款对各家银行来说都是巨大的利润诱惑，而严格执行规定则意味着抢客户时可能会慢竞争对手一步。

近几年楼市调控力度的不断加大，再加上楼市烂尾案例逐渐增加，甚至出现业主搬到毛坯房居住的极端事件。而且银行为了控制风险，这一政策也开始再次发酵。

去年年初，山西银保监局发布《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》。银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。银行业金融机构在办理新建商品房按揭贷款、二手房买卖抵押贷款以及其他形式的房屋抵押贷款业务时，要以在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一。

同时，将加强购房者贷款资质审核，强化个人综合消费贷款流向监管，严禁资金挪用用于购房。

2019年全年太原新房价格平稳，此政策的出台让当地很多人迷惑。一位网民2020年3月底购置万科翡翠晋阳湖房产，4月13日办理网签合同。购房时了解到已经开始执行封顶放款政策。这位购房者表示，曾不间断接到建设银行的电话，变向引导同意放款，之后又接到开发商的催放款电话，威胁如果不进行银行放款操作，此前交给开发商的类似贷款保证金的钱，可能就退不了。

这位购房者2020年7月向太原市领导留言。

太原市政府办公室的回复是：经市房管局核实，按照相关文件规定，房企与银行签订预售资金监管协议，预售资金由监管银行负责监管，根据隶属关系，请您向省银监会或省长信箱反映。

无独有偶，这一调控新规有蔓延之势。据不完全统计，目前全国共有北京、杭州、福州、温州等多个城市执行“封顶放贷”政策，这些城市中大部分为热点城市，楼市相对活跃，房价此前上涨较明显。

同样出台“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的安徽，已经有部分银行开始执行该政策。一位在合肥某银行工作的网友爆料，交通银行已经开始执行，徽商银行于3月份开始执行，下一个可能是工行。

贵阳二手房价格两年来一直下跌，新盘“花式降价”不断，但是业内年前就盛传，楼栋封顶后银行才放款的新规已经实施。据报道，贵阳已有三家银行确定实行项目封顶后银行才放款的新规，分别为贵阳银行、中国银行、中国农业银行。

中国建设银行贵阳分行的工作人员表示，关于房子封顶后才能房贷的政策还在讨论当中，具体可到银行处或楼盘处咨询；而工商银行也表示了解有此政策，但是目前还没实行；交通银行则表明贷款流程根据具体合作项目而定。

贵州农信社的一位基层员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，“ 目前有的楼盘执行，有的没有执行，完全由具体经办人把关 ”。

“因为我们银行个人房贷占比不足1%，大头是消费贷，一直都严格执行楼盘封底才放贷的政策，就算监管部门不下文，许多银行也都在按此执行，和强调没有关系。”宁波银行一位工作人员对《凤凰WEEKLY地产》表示，“未来大趋势是不断严格的，本来额度就很紧张”。

业内人士介绍，在以往楼盘销售中，开发商只要拿到预售证，并且与购房者在签订买卖合同，收人证明、户口本等个人证件齐全后就可以办理了，银行最快一个月就可以放款，此时只是把购房合同抵押给银行，等将来产权证办出来后，再用产权证到银行换购房合同，如果封顶完再放款，那“期房”变“现房”了，开发商“三四三”（开发商的开发资金由30%自有资金、40%银行贷款、30%销售回款组成）的算盘就要落空了。

对于购房者来说，此举操作有效避免了烂尾和跑路风险，例如购房者在购房时已交首付款，那么在等待银行放款期间，在建项目若出现烂尾，也能让购房者避免更大的损失。

不过对于开发商与相关部门而言，在房子主体结构封顶后才发放贷款，必然会对开发商的资金链产生影响，据悉从开工到封顶建设工期约为一年半，“封顶放贷”政策将导致企业回款周期延长。

贵州一位开发商负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示，此前贵州规定多层建筑要完成投资额的25%就可以申领预售证，但可以内部操作，一是有的申报数据涉嫌造假，有的直接通过PS照片或偷梁换柱的其他照片和相关部门“私下沟通”。“如果要找茬，就是符合所有要求也未必拿到预售证或办理贷款”。

不断加强的宏观调控，让开发商的资金链变得日渐脆弱。如果开发商在房子主体封顶后才能得到银行放款，以一栋20层的高层来算，实力强的开发商最快也要7天才能盖好一层，20层就要140多天，这里面还不包括天气、政策等不可抗拒因素。

按照目前第一套房子首付30%的规定，也就是说，开发商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩余的70% ，这对一些开发商的资金链来说，又是一大考验。

一位地产开发人士对《凤凰WEEKLY地产》介绍，开发商对资金的使用基本都是“以一撬十”，采用九个锅盖盖十口锅，一般情况下，一个亿的资金，就可以启动十个亿的地产项目。其中的秘诀一是施工单位垫资垫款；二是开发商尽快拿到预售证，快速销售回款，迅速去买下一块土地，开发下一个项目如果执行封顶再放款政策后，开发商的开发就不得不放缓了。

某银行个贷部门负责人介绍，开发商不守规矩提前放贷也是事出有因。发放贷款是个人按揭购房整套流程中的一个环节。楼盘项目取得预售证后三天内就得开盘，一开盘，购房者就有按揭贷款的需求。而且在售房合同里，一般都会明确规定签订合同7天内，购房者必须将有关资料提交给贷款银行，45天内，剩余款项必须打进开发商账户。银行不放贷，购房者也会着急催。另一方面，很多项目的开发贷款与个人按揭都是同一家银行，提前放贷会促进开发商的销售，也有利于开发贷款的偿还。

楼房封顶才放贷对购房者、银行和开发商究竟会带来什么影响？

“ 目前最先受到冲击的是那些甚至根本没有出地面的项目，风险最大，也最容易被检查发现。”一位银行内部人士认为，对购房者来讲，政策推迟了还贷的时间，可以多攒些钱，到时提前还款，短期内是有利的；对银行来讲，降低了贷款风险。

广东佛山某新盘一位销售人员对《凤凰WEEKLY地产》表示，总体上看，预售制没有改变，房企可以继续卖期房，但购房者的还款周期和房企销售的回款进度会进一步放缓，开发商拿地力度也会受到一定影响。他认为，开发商可能会面临一定的资金压力。

采访中，也有开发商认为，封顶放款，销售款回笼也是可以预期的，望梅尚且可以止渴，更何况这是板上钉钉的事，对于一些实力比较强的开发商来说，应该还是可以承受，而且在目前房产市场上，由建筑公司先行垫付的现象也十分普遍，所以不少人认为封顶放款影响没有想象的那么严重。

此外，据某银行人士透露，虽然银行执行了这一政策，但是不少开发商与银行另外签订协议，在楼盘未封顶之前，如果购房者出现还不起月供的情况，将由房产公司负责偿还，这样开发商可以在拿到预售证后，售出楼盘还是可以从银行拿到按揭款。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，因为各种政策的叠加，深圳、重庆、贵阳的部分投资客在不断抛售手中的房子。“ 贵阳房价不涨，反而因为疫情等原因房租有所下降，少量外地投资客正在低价抛售手中的房子。”一位中介表示。

据报道，早在2006年10月末，北京市银监局紧急叫停了未封顶楼盘的按揭贷款业务。政策执行半月后，现房销售也并没有如预期中那样活跃，反而略有下降。

“我在2020年的11月份向银行递交了个人按揭的相关申请资料，后来陆续让我增交了个人流水、重递了个人征信报告，直至2021年1月份，客户经理说资料已经审批通过，进入等待放款阶段，并表示应该会在年前审批下来，但是到现在款还没放下来，不知道要等到什么时候。”广东某楼盘一位购房的肖先生非常困惑。

其实，整体来说，个人住房贷款额度在逐渐收紧。

早在去年9月，人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款（包括住房公积金贷款）借款人和商业银行进行摸底。当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况。

到了年底，中国人民银行联手银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），为房贷设置“房地产贷款占比”与“个人住房贷款占比”两道红线，并于2021年1月1日开始实行。

将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制。从行业资金的供需两端抓，从而优化金融资源配置，强化对实体经济的金融支持。

这项政策，让不少“踩线”的银行纷纷下调个人住房贷款额度。根据国盛证券研报，从2020年中报披露数据统计来看，共有13家银行不同程度"踩线"。另有专业人士根据早前银行财报中公开的数据进行测算，发现大型国有银行和股份制商业银行中各有四家存在不同程度的超标，有的银行两条红线都超标。

如以招商银行测算为例，按照2020年中期业绩数据，假设其4年内匀速调整达到监管的要求，则2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元，较去年水平减少约1268亿元；对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元，较去年水平减少约560亿元。

《通知》出台后，#多家银行被曝暂停房贷#的话题直接冲上微博热搜。

进入2021年之后，上海、广州、深圳多银行额度明确收紧。一位银行从业人士表示，“ 以往的银行贷款都是按季度性地安排投放，按月逐步控制，今年则改为月度投放，再加上监管窗口的指导，调控比较严格，额度也就明显偏紧了 ”。

一份官方调研结果显示，今年1月上旬起，广州各大商业银行个人住房贷款利率上调。大部分商业银行首套利率在五年期贷款市场报价利率（LPR）基础上加55个基点，升至5.20%；二套利率在五年期LPR基础上加75个基点，升至5.40%。这与此前四大行上调后的房贷利率保持一致。

融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示， 2021年2月（数据监测期为2021年1月20日-2021年2月18日），全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3BP 。

据报道，1月以来，由于两道红线出台，成都不少银行在房贷额度上都相对紧张，有的在短时间内就将当月额度放空，有的还直接暂停二手房个人按揭贷款，其中包括建设银行、交通银行、兴业银行。

地产分析人士张大伟指出，本轮调控政策是自上而下的，是在住建部督导下的调控升级，这有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，控制资金无序进入房地产是关键。

另有内部人士认为，“按照当前政策环境来看，为了快速回笼资金， 3月份的市场或会出现针对一次性付款或高比例首付款客户的让利优惠。”

去年底的中央经济工作会议和最近的政府工作报告再次重申了坚持“房住不炒”的定位。而且多地对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，及时采取监管措施。

1月29日，上海银保监局发布的通知显示，要求辖内商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

第二天，北京银保监局也做了类似的表态，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。

值得一提的是，去年建设银行太原分行就因违反审慎经营规则，违规向购买主体结构未封顶住房的个人放贷被罚款35万元，另外两张30万元罚单，分别指向中信银行太原分行和招商银行太原分行，均因为“发放未办理网签合同且楼盘未封顶的个人住房按揭贷款”。

作者周土土编辑谢弋

本文为 #凤凰WEEKLY 财经地产频道# 专稿

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人民币升值对我国进出口的影响是什么？ (四)

贡献者回答人民币升值对我国进出口的影响如下：

一、积极影响

1、扩大国内消费者对进口产品的需求，得到更多实惠

人民币升值给国内消费者带来的最明显变化，就是手中的人民币“更值钱”了，如果出国留学或旅游，将会花比以前更少的钱；或者说，花同样的钱，将能够办比以前更多的事。如果买进口车或其他进口产品，会发现，它们的价格变得“便宜”了，从而让老百姓得到更多实惠。

2、减轻进口能源和原料的成本负担

我国是一个资源匮乏的国家，在国际能源和原料价格不断上涨的情况下，国内企业势必承受越来越重的成本负担。2004年，我国进口的成品油均价较2003年上涨了30.8%，钢材上涨了43.7%，铜材上涨了50.4%，铁矿石上涨了1倍多。

进口能源和原料价格上涨，不仅会抬高整个基础生产资料的价格，而且会吞噬产业链中下游企业的利润，使其赢利能力下降甚至亏损。如果人民币升值到合理的程度，便可大大减轻我国进口能源和原料的负担，从而使国内企业降低成本，增强竞争力。

3、利用“倒逼机制”，促进我国产业结构调整，改善我国在国际分工中的地位

长期以来，我国依靠廉价劳动密集型产品的数量扩张实行出口导向战略，使出口结构长期得不到优化，使我国在国际分工中一直扮演“世界打工仔”的角色。

人民币适当升值，有利于推动出口企业提高技术水平，改进产品档次，从而促进我国的产业结构调整，改善我国在国际分工中的地位。

4、有助于缓和我国和主要贸易伙伴的关系

鉴于我国出口贸易发展的迅猛势头和日益增多的贸易顺差，我国的主要贸易伙伴一再要求人民币升值。对此，简单地说“不”，看似振奋人心，实则于事无补。因为这会不断恶化我国和它们的关系，给我国对外经贸发展设置障碍。

近年来，针对中国的反倾销案急剧增加，就是一个很有说服力的证据。人民币适当升值，不仅有助于缓和我国和主要贸易伙伴的关系，减少经贸纠纷，而且能够树立我国作为一个大国的良好国际形象。

5、有助于减轻“外汇占款”对我国货币政策的独立性造成的威胁

由于我们自94年汇率并轨以来持续出现较大的“双顺差”，造成我国外汇储备居高不下——这严重损害了我国货币政策的独立性，因此，人民币的适当升值能更贴近市场汇率水平，缓和外汇占款的不利影响。

二、消极影响

1、将对我国出口企业特别是劳动密集型企业造成冲击

在国际市场上，我国产品尤其是劳动密集型产品的出口价格远低于别国同类产品价格。究其原因，一是我国劳动力价格低廉，二是由于激烈的国内竞争，使得出口企业不惜血本，竞相采用低价销售的策略。

人民币一旦升值，为维持同样的人民币价格底线，用外币表示的我国出口产品价格将有所提高，这会削弱其价格竞争力；而要使出口产品的外币价格不变，则势必挤压出口企业的利润空间，这不能不对出口企业特别是劳动密集型企业造成冲击。

2、不利于我国引进境外直接投资

我国是世界上引进境外直接投资最多的国家，目前外资企业在我国工业、农业、服务业等各个领域发挥着日益明显的作用，对促进技术进步、增加劳动就业、扩大出口，从而对促进整个国民经济的发展产生着不可忽视的影响。

人民币升值后，虽然对已在中国投资的外商不会产生实质性影响，但是对即将前来中国投资的外商会产生不利影响，因为这会使他们的投资成本上升。在这种情况下，他们可能会将投资转向其他发展中国家。

3、巨额外汇储备将面临缩水的威胁

目前，中国的外汇储备高达24543亿美元，居世界第一位。充足的外汇储备是我国经济实力不断增强、对外开放水平日益提高的重要标志，也是我们促进国内经济发展、参与对外经济活动的有力保证。

人民币升值的好处

1、消费奢侈品时更加洒脱自信

人民币升值，意味着中国人的钱包“鼓”起来了。因为同样是1000美元，2012年的时候需要花费约6349元人民币兑换，而现在，用6102元就可以兑换同样数额的美元。这样一来，等价人民币的消费力在境外购买奢侈品时就大幅提升了。

2、出国旅游也不那么遥不可及

2014年，约62万中国游客赴澳旅游。中国已经成为澳大利亚第二大游客来源国和增长最快及最有价值的旅游市场。澳大利亚旅游局预测，2020年将有超过90万中国游客赴澳旅游。来自武汉的游客黎明说，人民币更“值钱”是刺激他出境旅游的动力之一。

3、减轻海外留学经济压力。

4、降低我国进口商品的成本

随着经济的高速增长和产业的升级换代，中国每年都需要从国外购买大量的能源(如石油、天然气)、原材料(如铁矿石)、先进设备以及各种先进的技术，而这些商品在国际市场上大多是以美元计价的。人民币升值之后，上述商品都会变得更加“便宜”，从而会有效降低我国进口的成本。

5、减轻我国偿还外债的压力

改革开放以来，为了加速经济的发展，中国借了大量的外债。中国国家外汇管理局4月3日公布数据显示，截至2012年12月末，中国外债余额为7369.86亿美元(不包括香港特区、澳门特区和台湾地区对外负债)。

2012年中国短期外债与外汇储备的比例为16.33%，外债负债率为8.96%，债务率为32.78%，偿债率为1.62%，均在国际公认的安全线以内。人民币升值以后，将会在一定程度上缓解我国偿还外债的压力。

6、提高我国企业海外并购的能力

近几十年来，全球经济一体化的趋势越来越明朗。要想获得更好的发展，中国企业必须果断实行“走出去”的战略，而要“走出去”最便捷的方式就是并购国外企业。事实上，我国已有不少企业获得了成功。

例如2015年10月份，双汇收购了全球最大猪肉供应商史密斯菲尔德。显然，人民币升值之后，中国企业在国外并购的时候会变得更富竞争力。

7、带动我国股市的上涨

一国(地区)的货币升值，对其股票市场来说应该是一个实质性的利好。因为这会使得以本币标价的商品如股票变得更具投资价值，从而吸引大量外来资金投到股票市场上去，并最终带动股市的上涨。

20世纪80年代的日本、韩国以及我国的台湾地区的货币升值后，三地的股市都经历了一波长达十数年、涨幅十数倍的大牛市。

部分银行呼吁客户提前偿还房贷的目的是什么？ (五)

贡献者回答一、部分银行呼吁客户提前偿还房贷的目的是什么？

就在九月二十七日的时候，已经有大行收到通知，国家相关的监管机构将会在近期要求大型商业银行压降、控制个人住房模。除此之外，一部分银行反馈个人按揭贷款额度紧户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷的额度。也有相关从业人员表示，就在今年年初的时候，监管部门就已经有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。事实上，如果新增房地产贷款占比降至30%，这样的水平其实只是相当于2015年房地产去比例水平。就在国策之后，房地产的贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，又降至34.0%。事实上，这也是正常调控的结果。

就在九月二十在深圳的持有按揭贷款的人士收到按揭贷款银行短信通知，相关银行呼吁客款提前还款有了绿享受免等待一个月、即时办理服务。那么，为什么这些银行会呼吁购房者提前偿还要是因为相关监管部门“要压降涉房贷款规模。”一些银行从业人员表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性规模增长有要求，如不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。与此同时，还有专家表示，从去年开始，相关监管部门对对求，表示增速不能太快。

看，银行的涉房贷款占比一直都在况看，全国新增涉房贷款占比约34%，而今年的上半年，由于受到疫情的影响，全国新增涉房贷款的占事实上，2019年与2016年相比，房地产贷款增速已经下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。值得一提的是，在2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0民币房地产贷款新增2.99万亿各项贷款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。

总而言呼吁客户以前偿还房贷，主要是因为国家监管部门收紧了涉房贷款规模。

二、监管出手！有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务

房住不炒”政策下，房地产金融政策仍在收紧。9月27日，三位银行业人士向《21世纪经济报道》记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。另一城商行人士表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但未见到相关发文。但也有另一家大行总行人士表示，该行内部讨论了信贷规模，但对贷款结构暂无有新的要求。

根据记者测算，若新增房地产贷款占比降至30%，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。

“金九银十”仍控房贷

“金九银十”本是楼市旺季，但部分银行信贷额度紧张。

9月27日，有广州按揭公司人士反馈称，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。

今年楼市受新冠疫情影响，上半年大幅下降，疫情之后，房地产销售迅速回暖。根据国家统计局数据，1-8月，全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。8月单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。部分城市销售已经提升，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。

在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。

9月27日，有在深圳的持有按揭贷款的人士表示，近期收到按揭贷款银行短信通知，呼吁客户提前还贷，银行为个人贷款提前还款有了绿色通道，办理房贷提前还款业务可享受免等待一个月、即时办理服务。

究其原因，“要压降涉房贷款规模。”一位华南地区大行人士表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性贷款，监管对涉房贷款规模增长有要求，如果其他贷款增速规模跟不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。一位华东城商行人士表示，去年以来的监管合意贷款中，对涉房贷款规模占比一直有要求，增速不能太快。

近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。

此前银保监会主席郭树清表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

《21世纪经济报道》记者根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算，2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。2020年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。

多家大行新增涉房贷款降至30％以下

根据《21世纪经济报道》记者统计，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。除了中国银行，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30％以下。

2020上半年，中国银行新增涉房贷款共3563.15亿元，其中房地产业贷款1236.64亿元，个人住房贷款2326.51亿元，新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%，为六大国有行中新增涉房贷款占比唯一超过30％的银行。

虽然新增涉房贷款占比仍高企，但与2019年相比，中行的涉房规模已有所压降。2019年年末，中行新增涉房贷款6165.79亿元，占全部新增贷款的49.35%，占比居六大国有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房贷款规模减少2602.64亿元，占比下降12.66个百分点至36.68%。

建设银行新增房地产贷款占比最低，占比下降幅度也最大。2020上半年，建设银行新增涉房贷款3798.99亿元，占全部新增贷款的26.18%，与2019年年末6020.35亿元的新增涉房贷款相比，占比下降22.38个百分点。

其他国有大行中，工商银行新增涉房贷款3624.28亿元，占全部新增贷款的29.85%，比2019年年末下降16.86个百分点；农业银行新增涉房贷款3220.59亿元，占全部新增贷款的27.11%，比2019年年末下降14.02个百分点；交通银行新增涉房贷款1176.13亿元，占全部新增贷款的27.66%，比2019年年末下降11.42个百分点；邮储银行新增涉房贷款1564.5亿元，占全部新增贷款的30.86%，比2019年年末下降11.58个百分点。

股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30％，其中，浦发银行占比高达49.31%，平安银行占比更是突破50％。

具体来看，浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元，其中，新增个人住房贷款771.69亿元，新增房地产业贷款264.59亿元。新增涉房贷款占全部新增贷款的49.31%，与去年年末相比上升3.92个百分点。

平安银行占比最高，上升幅度最大。根据统计，平安银行新增涉房贷款963.25亿元，占全部新增贷款的52.01%，与去年年末相比上升5.06个百分点。

光大银行的新增涉房贷款占比虽也有所上升，但在股份行中仍占比最低。2020上半年，光大银行全部新增贷款2093.58亿元，其中新增涉房贷款473.29亿元，占比22.61%，与去年年末相比上升4.63个百分点。

地产金融严监管态势继续

监管层面，房地产金融仍维持“严监管”态势。此前，银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求。

9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。

7月24日，国务院在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“三道红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。除了三条红线，拿地销售比不高于40%，连续3年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做出解释。

银行授信政策如何调整

梳理各家银行2020年半年度报告，其对房地产金融有所调整。详情如下：

工商银行：继续强化房地产行业分类管理，商业性房地产领域进一步加强城市分类管理，重点支持符合调控政策导向的刚需普通商品住房项目，积极稳妥推进商业性租赁住房融资；强化保障性住房领域政策合规管理，从严控制商用房开发融资和商业性棚户区改造融资，审慎把握房地产并购融资。

建设银行：积极落实国家房地产调控政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，通过大数据分析、风险预警模型等手段，优选贷款投放的区域、合作企业、合作楼盘和客户，支持居民家庭合理住房需求。深入推进住房租赁战略。

三大战略之一的住房租赁战略：深化住房租赁综合服务平台应用，提升平台活跃度，为政府监管、公租房管理、市场化房源交易等提供更好服务。截至6月末，住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套，注册用户2310万。与广州、杭州、济南等11个试点城市签署发展政策性租赁住房战略合作协议，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。以旗下建信住房为载体，积极开展存房业务，盘活社会存量闲置房源，加大社会租赁房源供给。创新金融服务，扶持租赁企业规模化、专业化发展，保障房东和租客的权益，维护租赁市场平稳运行。积极参与国内首批住房租赁企业股权交易服务试点，探索为住房租赁企业获得权益性融资的新模式。

中国银行：严格落实国家房地产行业调控政策，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。

农业银行：积极贯彻落实国家房地产调控政策，支持居民合理自住购房需求，个人住房贷款业务实现稳健发展。截至6月末，个人住房贷款余额44217.31亿元，较上年末增加2593.00亿元。

招商银行：按照“稳步投放、结构调整、限额管理”的总体策略，动态优化内部信贷政策。截至报告期末，本公司境内公司房地产广义口径风险业务余额5821.40亿元（含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务），较上年末增加738.09亿元，其中，境内公司贷款余额3256.20亿元，较上年末增加413.57亿元，占本公司贷款和垫款总额的7.23%，较上年末上升0.42个百分点，主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放。截至报告期末，境内公司房地产领域资产质量良好，不良贷款率0.21%，较上年末下降0.15个百分点。2020年上半年，房地产领域监管政策持续收紧，受疫情影响，部分中小房地产企业现金流压力加大。展望下半年，本公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，继续保持房地产领域资产质量的稳定。