房地产营改增账务处理

房地产营改增账务处理

### 房地产营改增账务处理

房地产营改增账务处理是企业财务管理中的重要环节，特别是在近年来税收制度改革不断深入的背景下，其在优化税收结构、减轻企业税负、促进企业转型升级等方面发挥了积极作用。本文将详细介绍房地产营改增账务处理的相关内容。

一、营改增政策背景及意义

“营改增”即营业税改征增值税，是中国税收体制改革的重要一步。这一政策的实施旨在解决营业税重复征税的问题，优化税收结构，推动产业结构优化升级。对于房地产行业而言，“营改增”政策的落实不仅带来了新的税务处理方式，也对企业的财务管理提出了更高的要求。

二、营改增对房地产开发企业账务处理的影响

（一）税率及计税方法的变化

“营改增”前，房地产开发企业缴纳营业税，税率为5%。而“营改增”后，企业开始缴纳增值税，一般纳税人的销售不动产和提供不动产租赁服务的税率调整为11%（注：此处税率已根据历史政策描述，现行税率可能有所调整，但原理相同），小规模纳税人则适用简易计税方法，税率为5%。这种变化要求企业在账务处理时，必须准确核算增值税销项税额和进项税额，确保税务合规。

（二）会计处理的调整

由于增值税属于价外税，企业在销售房地产时，需要将销售额与销项税额分开核算。这导致企业的营业收入相比于缴纳营业税时会有所减少，但同时，企业购买商品和劳务取得的进项税额可以抵扣，从而降低了营业成本。因此，在会计处理上，企业需要调整原有的会计科目和账务流程，以适应增值税的核算要求。

例如，在收到销售款项时，企业需要进行如下会计处理：借：银行存款；贷：主营业务收入、应交税费——应交增值税（销项税额）。这种处理方式能够清晰地反映企业的销售收入和应缴纳的增值税额。

（三）预缴税款的申报与缴纳

房地产开发企业在预收房款时，虽然未达到增值税纳税义务时间，但仍需要在不动产所在地预缴增值税。预缴税款的计算方式和申报流程相较于营业税时期有了较大变化。企业需要根据预收账款的金额和预征率计算应预缴的增值税额，并在规定时间内向税务机关申报缴纳。

例如，企业收到预收房款210万元，需要按照5%的预征率计算应预缴的增值税额为10.5万元（不考虑其他因素）。在账务处理上，企业需要借记“应交税金——应交增值税（预缴税金）”科目，贷记“银行存款”科目。

三、房地产营改增账务处理中的挑战与对策

（一）账务处理难度增大

“营改增”政策实施后，房地产开发企业的账务处理难度有所增加。增值税的规定相对复杂，涉及购销业务、视同销售等特殊情况的核算。此外，企业还需要协调会计与税法的差异，确保账务处理的合规性。

（二）增值税专用发票的管理

增值税专用发票是房地产开发企业进行增值税抵扣的重要凭证。然而，在实际操作中，发票的获取、保存、认证等环节都存在一定难度。企业需要建立完善的发票管理制度，确保发票的真实性和合法性，避免因发票问题导致税负增加。

（三）完善企业内部财税制度

为了应对“营改增”带来的挑战，房地产开发企业需要完善内部财税制度。这包括采购、开发、销售、纳税等各个环节的严格把关，以确保财务风险的可控性。同时，企业还需要加强财务人员的培训和管理，提高他们的专业素质和工作能力。

四、结论

综上所述，房地产营改增账务处理是企业财务管理中的重要组成部分。企业需要适应

律师文集 销售房地产增值税税率9% (一)

优质回答一、销售房地产增值税税率9%

营改后，房地产销售房子增值税税率是10%。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

所以，收到售房款应交如下税金:

应交增值税:销项税-进项税销项税=房款÷(1+10%)×10%进项税为所取得的进项税税额本期合计

附加税(城建税7%、教育附加3%、地方附加2%):应交增值税税额×12%

预交企业所得税:销售额×3%(各地标准有区别)

预交土地增值税:销售额×2%(各地标准有区别)

二、房地产开发企业增值税税率

营改增后，房地产企业原有的营业税改为增值税，税率也发生了相应变化，其他税种基本不变。

按照营改增之后的最新规定，房地产开发企业实行分类管理，以年应税销售额500万元为标准，分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%;小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。

房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%。

三、房地产土地增值税税率

税率为:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

营改增后房地产开发企业还有哪些税种 (二)

优质回答一、营改增后，房地产开发企业由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。

税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。

二、会计处理的变化

营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。

假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：

借：银行存款1000

贷：主营业务收入1000

借：营业税金及附加50

贷：应交税费——应交营业税50

借：营业税金及附加6

贷：应交税费——应交城市维护建设税3.5

应交税费——应交教育费附加1.5

应交税费——应交地方教育附加1

营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：

借：银行存款1000

贷：主营业务收入900.90

应交税费——应交增值税（销项税额）99.10

不考虑当月增值税进项税额的情况下：

借：营业税金及附加11.89

贷：应交税费——应交城市维护建设税6.94

应交税费——应交教育费附加2.97

应交税费——应交地方教育附加1.98

建筑安装工程类公司，营改增后税率是多少？ (三)

优质回答营改增后建筑业房地产税率为11%。

《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附 件1《营业税改征增值税试点实施办法》：第十五条 增值税税率：

（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。

（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。

扩展资料根据财政部、税务总局公布的《关于调整增值税税率的通知》财税【2018】32号文通知，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，现税率分别调整为16%、10%；纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，现扣除率调整为10%等，自2018年5月1日起执行。

因此，一般纳税人执行一般计税法的增值税税率11%（五一后调整为10%），一般纳税人执行简易计税法和小规模纳税人征收率3%。

换言之，只要是5月1日建设单位应该支付的工程款，不管施工单位何时开票均应该按照原11%税率申报、进行工程造价组价。

根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号文件），建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金（详见附件一）。按工程造价形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。

房地产企业营改增税率介绍？ (四)

优质回答自我国实施建筑营改营改增之后，房地产和建筑行业营改增税率是多少？基本情况怎么样？中达咨询梳理相关营改增政策相关问题，基本内容如下：

中达咨询通过本网站建筑知识专栏的知识整理，通过相关营改增政策人士解读房地产企业营改增税率，基本概况如下：

随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。《经济参考报》记者从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。

据业内人士介绍，很多调研细化的程度很高，不过目前主要是收集房地产行业的信息，调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。

不过，记者了解到，房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增，并适用11%的税率。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐在接受《经济参考报》记者采访时称：“根据安永的理解，我们认为金融、建筑业和房地产最迟应该会在明年下半年同时纳入营改增。”他解释道：“因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”

房地产企业营改增关注的重点：

防范涉税风险

营改增后，试点纳税人需确保不因税制变化而产生各类税收不遵从风险。与营业税相对简化的管理制度相比，增值税的税务管理上更加严格。在日常事项、纳税申报、专用发票方面，税务机关的管理上的要求都更为复杂。房地产业、建筑业纳税人需重点关注收入确认、进项抵扣及发票风险，制定有效的税务内控制度，确保合规遵从。

控制降低税负

于建筑业、房地产业纳税人来说，跨营改增前后项目的处理、购进资产的时点、企业经营周期都容易对增值税税负产生影响。增值税虽不反映在企业利润表的计算，但仍会通过收入、成本、费用、营业税金及附加等项目，对企业利润表产生影响。而价税分离的核算方式，也会使房地产业、建筑业纳税人缴纳的企业所得税、土地增值税等税费产生变化。因此纳税人需要合理充分利用政策，控制降低税负。全面考虑各项税费测算整体税负变化，了解营改增对经营成果产生的综合影响。

促进业务发展

增值税具有环环抵扣的特点，营改增全面完成后，货物、劳务、服务都将纳入抵扣链条，产业的上下游环节更加紧密。价税分离、进项抵扣等新变化将对相关试点纳税人的商业谈判、定价策略产生影响。试点纳税人应利用税制特点，通过合理的商业安排和议价，促进自身业务发展，提高本环节利润空间。

更多关于标书代写制作，提升中标率，点击底部客服免费咨询。

营改增前房地产应交哪些税费？会计分录如何做？ (五)

优质回答在“营改增”前，房地产企业应缴纳的税费包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。以下是各项税费的会计分录处理方法：

1. 土地增值税：

- 计提时：

- 借：管理费用-税金

- 贷：应交税金--土地增值税

- 缴纳时：

- 借：应交税金--土地增值税

- 贷：银行存款（或现金）

2. 营业税：

- 计提时：

- 借：营业税金及附加

- 贷：应交税金--营业税

- 缴纳时：

- 借：应交税金--营业税

- 贷：银行存款（或现金）

3. 印花税：

- 发生时：

- 借：税金及附加

- 贷：银行存款（或现金）

4. 企业所得税：

- 计提时：

- 借：所得税费用

- 贷：应交税金--企业所得税

- 缴纳时：

- 借：应交税金--企业所得税

- 贷：银行存款（或现金）

请注意，上述会计分录是基于一般情况提供的，具体会计处理可能会根据企业的会计政策和会计准则有所差异。

想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于房地产营改增的信息了解不少了，泰豪律网希望你有所收获。